親名義物件をお得にリフォームする2つのポイントは？
編集者：大永 和弘
親名義物件のリフォームで気になるのは、税金やローンに関することではないでしょうか？
親名義物件をリフォームする際に問題になる点や、どうすればお得にリフォームできるのかを知っておくといざという時に役立ちます。
今回は、親名義物件をリフォームする際の注意点や税金について、お得にリフォームするポイントなどを解説します。
そもそも子供が資金を出して親名義物件をリフォームすることは可能なのか疑問に思われる方もいらっしゃることでしょう。
結論から申し上げると、親名義物件は子供がリフォームすることができます。
ただし2つの問題点がありますので順に説明していきます。
親名義物件のままリフォームすることの問題点
親名義物件のまま子供が費用を出してリフォームすることの問題点は、下記の2点が挙げられます。
・ローン控除が受けられない
・贈与税が発生する
1. ローン控除が受けられない
子供がリフォームに係る費用を金融機関から借り入れて親名義物件をリフォームした場合、自分名義ではないため住宅ローン控除の適用は受けられません。
なぜかというと、住宅ローン控除が適用できるのは自己保有かつ居住用の住宅の場合のみに限られているからです。
リフォーム資金を支払った人が子供であっても、リフォームした物件の所有権はもともとの物件名義人の親であるため、住宅ローン控除適用に該当しないというわけです。
2. 贈与税が発生する
次の問題点は贈与税です。
参照： 贈与税がかかる場合｜国税庁
リフォーム費用を子供が支払っても物件の所有権は名義人である親であるため、子供がリフォーム費用を親に贈与したとみなされ贈与税が発生します。
親名義物件をお得にリフォームするポイント！
では、上記の問題点を解決し、親名義物件をお得にリフォームするポイントをご説明します。
1. 名義変更をする
親名義物件を名義変更して子供名義物件に変更します。
そのための方法は下記の2点です。
・売買（譲渡）する方法
・贈与する方法
売買（譲渡）する方法
親から子供へ実際に物件を売買して所有権を移します。
一つ問題点として、親に「譲渡所得税」が科せられることが時々あります。
参照：土地や建物の譲渡所得に対する税金｜国税庁
ですが、住宅は経年と共に物件評価額が下がり固定資産税評価も下がっていきますので、築浅物件や高額物件でない限り「譲渡所得税」は発生しないことの方が多いです。
名義は子供に変更されているので、リフォームした場合には住宅ローン控除適用となりお得にリフォームが出来ます。
贈与する方法
物件の時価が高い場合には、贈与する方法があります。
物件の評価額が2,500万円以内の場合であれば「相続時精算課税方式」が適用され贈与税がかからずに住宅を贈与することが可能なのでお得です。
※相続時精算課税方式とは下記の方式のことを言います。
60歳以上の祖父母から20歳以上の子や孫へ財産を贈与する場合、税務署に届出・申告をすることで適用される方式です。
相続税は【3,000万円＋被相続人の人数×600万円】までは非課税ですが、それを超える規模の物件の場合は贈与税がかかってくることがありますので注意が必要です。
名義変更の際にかかるその他の費用
名義変更には、物件費用以外にもいくつかの費用が発生します。
専門用語と計算方法が難しいですが、一覧にしてみましたのでご参考になさってください。
| かかる費用内容 | 計算方法 |
|---|---|
| 登録免許税（所有権移転登記） | 固定資産税評価額の2％ |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額の4％ （特例が適用される場合は3％） |
| 登録免許税 （ローンのための抵当権設定登記） | 固定資産税評価額の0.4％ （特例が適用される場合は0.10％） |
| 手続きに伴う諸費用 （司法書士等への報酬） | 費用目安として約8万円～ |
| 固定資産税 | 固定資産税評価額の1.4％（標準税率） （免税点：20万円） |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額の0.3％（制限税率） |
2. 共有名義にする
リフォーム前に贈与税の基礎控除額以下の持分の贈与を行い、リフォーム費用に見合う持分の名義を親から子供に変更して共有登記する方法があります。
親と子供の共有名義物件とするわけです。
親名義物件の時価と子供が負担するリフォーム費用のバランスを見ながらちょうど良い割合で共有名義にすることが出来れば、住宅ローン控除も適用され贈与税も発生しないのでお得にリフォームができます。
親名義物件の変更に伴う手続きは自分でできる？
親名義物件の各変更に伴う手続きには、税や法律の知識が不可欠です。
税理士や司法書士といった専門家に依頼するほうが安心で確実です。
リフォーム業者に相談して専門家を紹介してもらうのも一つの方法です。
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親名義物件は生まれ育った家であるなど愛着もあり、リフォームして出来るだけ長く住みたいですよね。
親名義物件のリフォームには税金などの問題が関わってきますので、専門業者にアドバイスをもらいながら上手に問題を解決し、お得にリフォームできる方法を相談しながら進めていきましょう。
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大永 和弘 （おおなが かずひろ）
株式会社マッチングジャパン 代表取締役社長。
大学卒業後、カーテンレールシェアNo1の内装材メーカートーソー株式会社にて、7年間勤務。
入社後は、大手ハウスメーカーやリフォーム会社、工務店、内装工事業者など約200社を担当。その際に新築住宅やリフォーム住宅など数多くの現場を経験。
退社後、株式会社マッチングジャパンを2006年に創業し、ハウスメーカーやリフォーム会社のWEBマーケティングを経験。
その他、内装材メーカーや建材メーカーにWEBプロモーションに関わるコンサルティングを提供。
同時にリフォーム業者検索サイト「家仲間コム」の運営責任者として、累計5千社を超える施工業者にサービスを提供。サイト規模は月間アクセス約360万PV、見積利用者数は年間約5万人までに成長。
自身も7度の引越しと2度の住宅購入を経験し、家のリフォームや修繕をユーザーの立場で多く経験。
その経験から、規模が小さくても優良なリフォーム業者を探せるサイトの必要性を強く感じ、サービスの利便性向上に注力している。
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