購入検討中の中古物件のリフォーム費用を知りたいの見積もり依頼

【費用について】
現地を拝見させて頂き、状況を把握させて頂きたく考えておりますが、デザイン、設計を考慮し概算 万円以上の規模になると予測しております。
お見積書では各工事ごとに細かい明細をお付けしておりますが、現時点でお知らせ頂いている情報はざっくりとしたものですので算出する事が出来ません。ご容赦下さいませ。
お見積は調査日より約10から14日程度みて頂ければ可能と思われます。
お見積り、現地調査、ご提案は完全無料にて承っておりますので、比較検討の材料にお気軽にお声掛け頂けますと幸いです。
当社の会社詳細、施工事例につきましては、下記ホームページ、家仲間コムの施工事例をご参照くださいませ。
http://www.tokyo-moderno.com
家仲間コムでは、東京都渋谷区にて当社を検索、施工事例をご覧頂けます。
その他、ご質問やご不明点等ございましたらお気軽にお申し付けくださいませ。
何卒ご検討のほど、宜しくお願い申し上げます。

なんとなくの雰囲気はつかめました。
万以上クラス～　ということでしたが、
予算的に 万以内に抑えたいと思います。
なので、先ほど出した事項は
「小さい箇所も含めて全部直した場合」
です、
その中でも優先順位もあるので
「 万のなかで最大限できるところを直す。」
というのが現実的な路線だと思いました。
まだ購入予定の段階なので
話が進みましたら
もう一歩踏み込んだお話をお聞きしたいと思います。
よろしくお願いします。

内使いの建物として大変良い規模だと思います。
幾つかお尋ねしたい点もございます。
作事家側からの意見を含めてお応えさせて頂きたく思います。
まず、
外壁ですがＡＬＣでしょうか？
「鉄骨ラーメン構造」とお見受けいたしました。
外壁がＡＬＣだと思うのですが、もし確認が可能でしたら、
　「二次部材＋ＡＬＣ５０mm」
　「ＡＬＣ１００mm」
の何れかをご確認頂けましたら幸いです。
もうひとつ、
各階には床という水平方向に平らな部分があります。
天井と床を兼用する「水平部分」と言えば、
　２階床
　３階床
　４階床
　屋上床
の５つが「盤状」のモノで構成されています。
この部分を下から覗き込むことはできますか？
イメージとしては天井に頭をつっこんで上階の床下を覗くイメージです。
ここに、
「鉄筋の様なバッテンが水平に見える」
か否かのご確認はできますでしょうか？
それと、
屋上の建物ですが、
これは「増築」ではありませんか？
構造は、
　「軽量鉄骨」
　「木造」
の何れかだと思うのですがご確認いただけますと助かります。
築年数から考えられることについて、
築２６年と申しますと、
ビルにおける長期修繕計画のセオリーから申しますと、
外壁に関しては、
新築時は別として、
過去に３回「お化粧直し」のための塗装等が行われたと推察します。
経年劣化から考えますと、ぼちぼち４回目のお化粧直し時期と推察します。
また屋上の「防水」ですが２６年前ですと、
　「アスファルト防水」
　「シート防水」
　「ＦＲＰ防水」
　「塗布防水」
の何れかが施工されていたはずです。
ここの「修繕」は、新築時の防水工事仕様と、その後の「メンテナンス」で大きく改修手間が異なります。
もし可能でしたら「新築時」の「設計図」で仕様等のご確認をお願いできませんか？
現況の間取りについて、
１階は玄関から内玄関を抜けて「事務所」に入ります。
２階は階段を上がり内玄関を抜けて「独立居住区画」に入ります。
３階は同じく階段を上がり内玄関を抜けて「独立居住区画」に入ります。
４階は３階の「独立居住区画」内から階段を上がり「延長居住区画」に入ります。
屋上へは４階の「延長居住区画」内にある階段から上がります。
ＰＨ（屋上の建物）へは屋上の塔屋（階段スペース）から一度外部に出て、そこから入ります。
ＰＨＲ（屋上の建物の「屋根」）は２つあり、１つは「塔屋」の屋上、もう１つは増築と思われる建物の屋上です。
以上の様に読み取りましたが間違いはございませんか？
と前置きが長くなりましたが...
１階から５階（塔屋）までの、
内部と外部（バルコニーや屋上）の面積を合算し、
その１ｍ２あたり、
万円～ 万円を乗じると、
スケルトンフルリフォームプライスが出ます。
プライス単価に幅がありますが、
現在頂戴している要望や情報ですと、
「この範囲に入る」
と申し上げるのが精一杯です。
使われる素材のグレードや水回りの移動、
設備機器のグレードや、
間仕切り壁の移動、
建具の新造など、
その計画水準で大きな幅が生まれてしまいます。
詳細は現況建物の「図面」と、
新しく作事する「図面」、
この２つが揃った段階から積算お見積もりを行います。
この辺の、
「辿りつきたい場所」
を明確にして積算お見積もりが可能なレベルまで作業をするのに、
お打合せ時間は概ね４０時間ほど必要になります。
工期ですが、
新しく作事する「図面」が完全に仕上がれば、
着工からお引渡しまで実質３５日程度の工事期間となります。
長くなりましたが、
ひとまず最初のお応えはここまでとしておきます。
弊社は両国にあります。
お近くですのでいつでもご相談に応じることができます。
またご連絡くださいませ。
どうぞよろしくおねがいいたします。

まず、概要についておこたえします。
外壁ですがＡＬＣ鉄骨ラーメン構造、ＡＬＣ１００mmです。
過去に清掃や防水加工など施したという記述が残っていないので、まだ手を入れていないと思います。
また、天井をみるような穴が見当たらないのですが、
図面には鉄筋の様なバッテンがかいてあります。
屋上の部屋に関しては
工事現場とかでみる簡易的な小屋に、断熱材をいれて部屋として使用している状態です。木造かどうかはわかりません。
屋上は過去に2回防水加工を施しているそうです。
新築時の仕様には「コンクリート金コテ押え　ゴムアスファルトシングルほにゃらら」と書いてあります。（最後読めません）
間取りにつきましては、まさに読み取っていただいた通りです。
ただ現在2階を居住スペースとして使っているので、
がらんとした仕切りなど無い事務所にしたいと思っています。
◆◆◆
１ｍ２あたりのお見積りを出していただいてなんとなく空気は分かりました。
単純に総床面積×１平米あたりの金額をすると
とてもじゃないけど可能な金額には収まらなさそうですね。
ただリフォーム内容に優先順位や予算の関係があるので、
上手に取捨選択していけたらと考えています。
また、リフォーム会社などもまだまだ検討中です。
いろいろ見積りなどとったり、HPなどで実績を拝見して決めて行きたいと思います。
御社の過去の携わった物件など見られるHP
などあればお教えください。
またご相談で、どの段階から料金が発生するのかもお教え願います。
よろしくお願いします。

構造はわかりました。
ＡＬＣ１００ならば断熱工事も内装工事もしやすい部類に入ります。
ただ「コンクリートの風合い」はありません。
鉄骨造の外壁材料としては一般的ですが風合いは全く無い建材ですので。
外装については何もしていないかもしれないと理解しました。
解体時に、その問題点が症状として「内側」に出ていれば、
その時点から考えられる手立てを提案できると思います。
余りに酷い症状でしたら、たぶん現況で目視確認できるはずです。
外装工事を行うためには「足場」という大きな覆いが必要で、
高圧洗浄機で外壁を洗った後ＡＬＣ板の規準巾６０センチごとの目地に、
シーリングという柔らかい材料を打ちこまなければなりません。
その上で３回の塗装工程に入ります。
この規模の建物に対して将来２０年のメーカー保証を得るならば 万程度は必要になります。
天井を覗き込む場所が無かったのですね。
天井点検口と呼びます。
スケルトン天井なら特段必要の無いハッチです。
図面がお手元にあって良かったです。
バッテン、ありましたか。
それを「ブレース」と呼びます。
スケルトン天井にしてもそれは切ってはいけません。
溶接などの負荷も加えてはなりません。
人間で言えば「スジ・アキレス腱」の様なモノと捉えてくださいませ。
この「バッテン」があるということは、
各階の床版コンクリートの厚みが自動的に決まりますので、
縦方向の構造も理解できました。
屋上の建物について。
いわゆる「仮設級」の建物を何とか使える様に創意工夫されていた様ですね。
前面道路が広ければ資材をクレーンで一気に上げたと思いますし、
新築時の工務店とお付き合いがあればたぶん軽量鉄骨で作られているのではないかと推察できます。
屋上防水について。
過去に２度何らかの方法で「防水工事」が行われていたご様子。
それが「補修」レベルなのか「全面改修」なのかは見ればわかります。
願わくば、
１度目の補修は「塗布防水」、
２度目の補修は「永久型ＤＤ防水」であれば嬉しいです。
防止工事が行われたということは、漏水あるいはそれに近いなんらかの症状があった、
あるいは訪問販売員の熱意に負けた。
くらいでしょう。
どちらにせよ最上階の天井を開けばわかります。
垂直面の壁の防水塗膜を作るより１０倍楽です。
新築時のほにゃらら。
コーヒー噴き出しました。
「ほにゃらら」で意味は通じます。
新築時の初期防水工法は理解しました。
必ず経年劣化はしますが大昔からある基本工法です。
その後の改修履歴は屋上を見ればわかりますから。
取捨選択について。
大切です。
要らないモノを買わない勇気を応援します。
　（１）趣としてやりたいこと
　（２）健康上やらなければならないこと
　（３）やれること
本質は３つです。
ですが残念ながら全ては（３）に決定権があります。
（１）と（２）の中から優先順位を打ちあわせると上手に着地が出来ます。
もし僕が所有する建物ならば。
内外装は何れ新しくするのだから現況の健康状態を確認します。
　（１）外壁目地部・入隅部・出隅部・サッシ周りの「シーリング」の柔軟性確認
　（２）外壁の「開口部４隅（窓・扉など）」の塗装の割れ進行度確認
　（３）屋上防水および樋の確認
　（４）外壁の塗装その「チョーキング（風化劣化してパウダー状の粉が手に付く）」確認
　（５）排水状況の確認
　（６）給水状況の確認
　（７）微漏電の確認
という手順を踏みます。
上位は要注意項目、下位は後からでも何とかなる項目です。
内装について。
内装関連で「自分でやってはいけないこと」を書きます。
　・電気工事
　・給水工事
　・排水工事
　・床の工事
　・階段に関わる工事
　・空調の工事
　・設備機器の設置接続工事
内装ではこれだけです。
他は自己責任でセルフビルドできます。
多少の指導は必要ですが「愉しみながら」何とかなります。
リフォーム会社について。
建築業界の分野に「リフォーム」という分野はありません。
マスコミやコマーシャルで謳っている様な曖昧な世界では無いのです。
全て「建築作事」という範疇に入ります。
横文字の「リフォーム」という響きは軽いですが、実際の作事は新築同等の経験が必要です。
「すべてを包み隠す」ことがリフォームだと思ってください。
なので、
工事を依頼する際には、
「リフォーム会社」ではなく必ず、
「新築工事をやっている建設会社」
に依頼することが大切です。
法律で定められた「法定監理者」という建築士を自分の代理人として選任し立て、
煙に巻かれそうな難しい言葉を並べる建築会社を相手にした調整役をしてもらいます。
ここ結構大事です。
見積書を読んだくらいでは何一つわからないはずです。
それをチェックして妥当性を判断するのが施主の代理人である「法定監理者」です。
私の仕事について。
私どもの仕事は、
　・建築設計
　・法定監理
　・入札管理
　・施工
　・趣味で口を出す
大きく分けて５つの分野を承っております。
当社で設計するだけの場合もありますし、上述した法定監理だけ行う場合もあります。
また、出来上がった図面に対して複数の建設会社に打診して「競争入札」をし、その管理をクライアントと共に行う場合もあります。
そして、
どの会社も手が出ない「難しい」あるいは「予算が厳しい」などの場合には当社直営で建築作事を承っています。
こんな会社です。
リフォームに特化したものは公開していませんが当社の全体像はこちらからご覧いただけます。
過去の掲載事例などはこちらです。
http://www.deltaengine.co.jp/category/portfolio-3column/
コピペして入ってくださいませ。
最近は面倒なので更新していません。
やんなきゃいけないんですけれども。
トップページはこちらです。
http://www.deltaengine.co.jp/
ほぼ日ならばこちらです。
https://www.facebook.com/delta.shinshu
安い高いについて。
あまり会社によって差はありません。
殆どありません。
本当に無いんです。
もしも「超安い何か」が手に入るとします。
建設会社は自分で買って、お客さんには相場で売ります。
これが建築業界の経済メカニズムです。
目に見えてくる数字、たとえばお見積書の表書きにある金額に違いがあるとすれば、
必ず、
何かを変えています。勝手に。
クライアントが気付かない場所を変えています。
例えば塗装、
３回塗りが「２回」になっていたり「一式」と記載されています。
例えば床下地、
「ＬＨ５０」という性能指定の下地で設計してあっても「Ｌ５０」になっていたりします。とんでもない価格差です。
新築時は気づかないことが多いです。
後からじわじわとボディーブローの様に効いて来ます。
これを監視するのが「法定監理者」です。
また長くなってしまいました。
建築概論の授業の様です。
「何やってるんですか？」
ってスタッフが五月蠅いのでこの辺で筆を置きます。
ちなみに冒頭添付の様な図面程度の検討は趣味ですからタダです。
何度やってもタダです。
この程度の検討はタダでやれるだけのポテンシャルが無いとダメです。
報酬としてお金を頂くのは、
定規を使ってスタッフに書かせる時からです。
どうぞご安心を。

とっても丁寧なお返事ありがとうございます。
コンクリートの風合い～　と申しあげましたが
コンクリートじゃなくてもいいんです←？
自分の言葉で正直に言うと、
「中古物件を流行のリノベーションして、低価格でやったからちょっとコンクリートとか梁とかみえちゃってるけどそこもナチュラルオシャレな感じに仕上がってるよ」的にしたい！という感じなんですけど、言葉で伝えるのが難しいので、そのように言いました。
ってまだ伝わらないですよね。
最終的な仕上がりのテイストのイメージなどは、打ち合わせを繰り返して共有していけばいいですね。
◆◆
外壁につきまして、築26年で一度もケアしていないということなので
洗浄、防水加工は絶対したいと思っています。
足場と洗浄と塗装合わせて 万くらいですよね。
やっぱそれぐらいはするんですね。
内側が明らかに水漏れしているといった部分は見受けられなかったので、今のうちにやっておいたほうが後々いいだろうなと思います。
屋上も同様です。
取捨選択についてのお話にもつながるのですが
家を長持ちさせることがまずは一番大事なので、補修関係が一番ですね。
そして色々書いていただいてやるべきことなどの流れや
御社のお仕事の全体像がなんとなくわかりました。
ありがとうございます。
とはいえ、先述の通りまだ購入前で
あまり話をまだ具体的には進められないのです、、
すみません。
なのですごーーーーく為になるお返事をいただいたのですが
なんだか申し訳ないです。
ちなみに さん松本出身なんですか？

できることは自分でやってみる。
大切だと思います。
自分の家なのですから。
そこにプロの意見や技術が反映されると、
「負債」じゃなくて「資産」になります。
中古物件のリノベーションが流行っていますね。
でもそのほとんどが「包み隠す」ことばかりしていて、
『お前っ（工務店や建築士）、建物より長生きできるんかい？』
と問いたいです。
５０歳を過ぎたあたりから、仕事のやりかたを大きく変えました。
お客さんたちが僕より若い世代になっていった頃、仕事のやりかたを大きく変えました。
僕より長生きな建物の為に、次世代の専門家たちに「何を残すか？」ということです。
建物の「氏素性」をしっかり残して、未来の専門家たちが完璧に読み取れるカルテを残す。
僕なりに大切にしていることです。
>「中古物件を流行のリノベーションして、
>低価格でやったからちょっとコンクリートとか梁とかみえちゃってるけど
>そこもナチュラルオシャレな感じに仕上がってるよ」的にしたい！
僕が聞きたかった言葉はコレです。
この発言が聞きたかった。
> とはいえ、先述の通りまだ購入前で
> あまり話をまだ具体的には進められないのです、、
今のうちに話だけしませんか？
コーヒー１杯で全部自白します。
ご近所の様ですし。
大きな買い物はタンカーの舵を切るのと同じです。
一度切り出したら巨体は大きく向きを変えていきます。
あっ、まずいっ！と思って軌道修正するにも長い時間がかかります。
そして失う物もあるはずです。
中古物件は水物です。
いつ流れるかわかりません。
その時「専門家という尺度」を連れていってください。
体の具合が悪い時医者に行きますよね？
たぶん内科かな、
たぶん整形かな、
たぶん耳鼻科かな、
とか考えながら訪ねる。
選任した「掛かりつけのお医者さん」が居れば過去の履歴や家族構成など知っていますから、
ここ行って、
こっち行って、
と問診したら大体わかります。
「掛かりつけのお医者さんは診断医」です。
私は建物の診断医です。
そう捉えて頂ければわかりやすいかもしれません。
ちなみに私は文京区小石川生まれです。
育ちは調布市。
社会に出た最初の職業は伊豆半島で潜水士。
レインボーブリッジの海中橋脚の仕事をしてた頃建築に興味を持って陸に上がってきました。
松本・茅ケ崎・東京・石垣島
これら４拠点で仕事をしています。
極寒から灼熱まで熟知しています。
この４拠点を１ヶ月かけてぐるりと周っています。
さすがに石垣島は２ヶ月に１度ですけれど。
細かな作業は各地域の若手が死にそうな顔しながらやってます。
ハハハ。

またまたご丁寧なお返事をありがとうございます。
さんのお仕事のスタイルも理解いたしました。
是非お会いして、図面と、できれば現場を外からみてもらった上で
お話したいです。（多分御社の事務所から徒歩10分くらいのとこです）
来週中がいいのですが
3月３日とかいかがですか？

お返事恐縮です。
図面なのですが、
可能な範囲でコピーしても良いですか？
コンビニコピーで充分なので。
仕事柄「何時から何時まで仕事」という生活をしていないものですから、
どうしても常に手元に置いておきたいのです。
よろしかったら、
是非。
私は明日の晩から１週間東京に入ります。
湯河原行ったり鎌倉行ったり北砂行ったりとうろうろしています。
２日、１４時には両国に戻ります。
３日、昼まで居ます。夕方は４時に戻ります。
４日、終日動けます。
物件情報など、
そろそろ極めて個人的な情報のお話をすると思います。
よろしければ下記までご一報ください。
私の携帯端末に届くようになっておりますので♪
追伸
正確な現地の場所だけでも先に送って頂けますか？
ついでの時に先に電柱だけは見ておきたいので。
どうぞよろしくおねがいいたします。