新規住宅ローンを借りるには【フラット35編】

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フラット35とは、長期固定金利型の住宅ローンです。
最長35年間の金利が固定されることが一番の特徴です。
フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構のコラボレーション商品といえる住宅ローンで、取り扱う金融機関によって金利の差はありますが、民間金融機関の扱う「固定金利型住宅ローン」よりも低金利な場合が多いのです。

今回はフラット35のメリットやデメリット、金融機関ごとの比較など、新規住宅ローンにフラット35を選択する場合の様々なお役立ち情報をお送りいたします。
前回の記事では民間金融機関の住宅ローンを比較しましたが、今回ご紹介するフラット35も含めた様々な住宅ローンを検討し、契約する住宅ローンを吟味してみてください。

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フラット35を利用できる条件

まずは、どのような人が新規住宅ローンにフラット35を選択できるのか見てみましょう。

・新規契約時の年齢が満75歳未満の人
・日本国籍の人や永住許可を受けている人、特別永住者の人
・年収に占める、フラット35を含むすべての借入れの年間合計返済額の割合が、年収400万円未満の場合30%以下、年収400万円以上の場合35%以下の人

フラット35の場合、民間金融機関の審査とはチェック項目が違い、比較的審査基準が低いという評判があります。
ただし、2012年に一部民間金融機関で取り扱うフラット35の審査が甘すぎるという指摘を受けたため、以前よりも新規契約の審査が厳しくなりました。

フラット35の審査基準の特長は、勤続年数の定めがないこと雇用形態の特定がないこと、年収の定めがないことの3つです。
以前よりも厳しくなったとはいえ、新規借り入れ審査に心配のある人でも比較的審査に通りやすくハードルの低い住宅ローンといえます。

フラット35のメリット・デメリット

それでは、フラット35にはどのようなメリットやデメリットがあるのか見てみましょう。

フラット35のメリットとは

・長期固定金利型住宅ローンで比較すると、民間金融機関よりも低金利
・民間金融機関の住宅ローンより審査が通りやすいことが多い
・長期固定金利のため金利上昇のリスクの心配がない
・繰上げ返済手数料が無料の場合が多い
・保証料が0円なので諸経費が比較的安い
・団信加入は必須でない

フラット35のデメリットとは

・団信加入を希望する場合約200万円の費用が必要となる

フラット35のメリット、デメリットは上記の通りです。
特に注目したいのは、団信の加入です。
団信とは「団体信用生命保険」のことで、ローン契約者が死亡したり高度障害になったりした場合に生命保険会社がローン残額相当の保険金を支払いローンが完済となるシステムです。

民間金融機関による住宅ローンを新規で契約する場合、団信への加入が必須となりますが、団信加入費用がかからないものやフラット35よりも安いものが多いです。
その点で見るとフラット35では団信加入は任意ですが、総額約200万円と高額です。
また、団信に加入しない場合で契約者に万一のことがあった場合、家族に住宅ローンの残額が相続されます。

民間金融機関別フラット35プラン比較

それでは、新規で3500万円の住宅ローンを35年返済で借り入れたと仮定して、フラット35を民間金融機関ごとに比較してみましょう。
※総支払額の少ない順に並べています。
※2014年4月現在のデータです。

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楽天銀行
フラット35

プラン名
全期間固定(21年以上~35年以下)
金利
1.750%
総支払額
47,573,180円
元金・・・35,000,000円
利息・・・11,861,781円
事務手数料・・・491,399円
保証料・・・0円
保証会社手数料・・・0円
抵当権設定登録免許税・・・140,000円
司法書士手数料・・・60,000円
印紙税・・・20,000円

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SBIモーゲージ
フラット35 スタンダートタイプ

プラン名
全期間固定(21年~35年)
金利
1,750%
総支払額
47,877,781円
元金・・・35,000,000円
利息・・・11,861,781円
事務手数料・・・756,000円
保証料・・・0円
保証会社手数料・・・0円
抵当権設定登録免許税・・・140,000円
司法書士手数料・・・100,000円
印紙税・・・20,000円

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りそな銀行
りそな住宅ローン フラット35 機構買取型タイプB

プラン名
全期間固定(21年以上)
金利
1.750%
総支払額
47,877,781円
元金・・・35,000,000円
利息・・・11,861,781円
事務手数料・・・756,000円
保証料・・・0円
保証会社手数料・・・0円
抵当権設定登録免許税・・・140,000円
司法書士手数料・・・100,000円
印紙税・・・20,000円

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千葉銀行
ちばぎん長期固定金利型住宅ローン フラット35 手数料定率型

プラン名
全期間固定(20年超)
金利
1.750%
総支払額
47,877,781円
元金・・・35,000,000円
利息・・・11,861,781円
事務手数料・・・756,000円
保証料・・・0円
保証会社手数料・・・0円
抵当権設定登録免許税・・・140,000円
司法書士手数料・・・100,000円
印紙税・・・20,000円

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横浜銀行
住宅ローン フラット35 金利引き下げタイプ

プラン名
全期間固定(21年以上~35年以内)
金利
1.790%
総支払額
47,956,923円
元金・・・35,000,000円
利息・・・12,157,923円
事務手数料・・・539,000円
保証料・・・0円
保証会社手数料・・・0円
抵当権設定登録免許税・・・140,000円
司法書士手数料・・・100,000円
印紙税・・・20,000円

参照:価格.com

新規でフラット35のプランを組んで借り入れるとした場合、総支払額が少ない順の上位4つの住宅ローンは金利が1.750%と同率です。
金利が同率の場合、諸経費の金額で比較します。
上でご紹介した5つの金融機関のフラット35は全て保証料が0円ですので、事務手数料の差がそのままそのまま総支払額に影響していることがわかります。

imageフラット35と民間長期固定型の最安値での比較

さて、同じ「全期間固定型住宅ローン」でもフラット35以外の住宅ローンとどの程度の差があるのでしょうか。
前の記事でご紹介した全期間固定型住宅ローンの中で一番総支払額が少なかった三井住友信託銀行の新大型マイホームローンは金利が1.950%、総支払額は49,728,118円なので楽天銀行のフラット35の総支払額47,573,180円と比較すると200万円以上の差があります。

フラット35の買取型と保証型とは?

一般的にただ「フラット35」というと「フラット35(買取型)」のことを指します。
フラット35(保証型)とは比較的新しくできた商品で、同じフラット35という名前ゆえに新規で住宅ローンを検討している人にはわかりにくいのですが大きな違いがあります。

フラット35(買取型)の場合は、民間金融機関の住宅ローン債権を住宅金融支援機構が買い取ります。それを担保とする債券を発行することで長期の資金調達をするのです。
それに比べフラット35(保証型)の場合は、フラット35を担保として発行される債券の債務支払いの保証を住宅金融支援機構が行うもので、債券の買い取りは行っていません。

フラット35の買取型と保証型の違いはまず、保証型は「購入価額の100%まで借り入れが可能」という点にあります。
ただし、フラット35(保証型)は総支払額の点で不利な場合が多いため、フラット35を利用する場合は買取型を選択することが一般的です。

フラット35(保証型)を選択するメリットとは?

フラット35(保証型)の場合、民間金融機関の長期固定型住宅ローンよりも総支払額が多くなってしまうこともあります。
しかしフラット35(保証型)は購入価額の100%まで借り入れ可能=自己資金0でもOKということですので、自己資金が少ない場合に利用する場合が多いのです。
ただし、現在フラット35(保証型)は取り扱い金融機関が三菱東京UFJ銀行のみとなっており、選択肢が少ないことなどのデメリットもあります。

フラット35(買取型)でも全額融資が可能に

フラット35(保証型)の場合、購入価額の100%まで借り入れ可能と前述しましたが、2014年度からはフラット35(買取型)でも購入価額の90%から100%に引き上げられました。
全額融資の場合は通常よりも0.4%金利が高くなりますが、保証型よりも断然総支払額が安くなるため現在はこちらをおすすめします。

住宅ローン契約の前にはまず金融機関の比較を!

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住宅ローンは金融機関により、利息は繰り上げ返済時の手数料など違ってきます。
さらにそもそも審査は通るのでしょうか?
これらを各金融機関に確認するのは大変です!
そこで住宅ローン比較サービスを使うことで、無駄な手間を減らして金利や審査の可否などを簡単に比較することができます。
利用はもちろん無料なので、賢く活用しましょう。

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住宅ローンを一括比較「住宅本舗」
複数の金融機関の住宅ローンをまとめて比較ができます。
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支払い総額で、約365万円も差が出た例もあります。
住宅ローンの新規お借り入れの際は、住宅資金節約のチャンス!
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家仲間コム編集部

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利用会員数260,000人、登録リフォーム会社数1,400社を超える日本最大級のリフォームマッチングサイト「家仲間コム」を運営するリフォーム専門家集団の編集部が、一般的なリフォームの情報を纏めた簡易的な記事ではなく、実際の見積情報や価格相場に基づいた読者に役立つ、価値ある情報をお届けしています。

執筆者プロフィール
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大永 和弘 (おおなが かずひろ)


大学卒業後、カーテンレールシェアNo1の内装材メーカートーソー株式会社にて、7年間勤務。
入社後は、大手ハウスメーカーやリフォーム会社、工務店、内装工事業者など約200社を担当。その際に新築住宅やリフォーム住宅など数多くの現場を経験。

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