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東京都で賃貸物件に住んでいる方は、「東京ルール」を知っておくと安心です!賃貸住宅にお住まいの場合、退去時に原状回復費用をいくら請求されるんだろう、と気になっている方も多いことでしょう。今回は、原状回復や原状回復トラブルを防止する「東京ルール」について調べてみました。他県の方もぜひご参考になさってください!

原状回復費用とは?

原状回復とは、簡単に言うと、『経年劣化や、日常生活で発生するであろう傷や汚れは貸主が修繕するけど、それを超える「壁に大きな穴が開いた」「窓ガラスが割れている」など、明らかに故意・過失による状態になっていたら、借主の責任で修理してね』ということです。

国土交通省のガイドラインを元に明記すると、

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通常の使用を超える使用方法によって生じた損耗・毀損の修繕費用に関しては、借主が負担する義務がある。

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通常の生活をしていた上で生じた「自然損耗」や、「経年劣化」については、毎月の家賃に含まれているため、これらの修繕費用を借主が負担しなくてよい。

ということになります。
原状回復といっても、入居時とまったく同じ状態に戻す必要はなく、あくまでも、借主負担の場合はきちんと修繕する必要があるということです。

(1) 原状回復費用の支払い方法

賃貸住宅に入居する際には、敷金を支払うことが多いと思いますが、原状回復費用を借主が負担しなければならない場合、多くは、この敷金から差し引かれます。入居時に敷金の支払いをしていない場合は、退去時の精算時に、別途、原状回復費用を支払わなければいけません。

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いくら請求されるかわからないと不安な場合は、借主が責任をもって自分で業者に依頼する方法を取る方もいらっしゃいます。

■敷金とは?

敷金とは、法律で「賃料その他の賃貸借契約上の様々な債務を担保する目的で賃借人が貸借人に対して交付する停止条件付きの返済債務を伴う金銭」民法に定められています。

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一般的に、家賃の1~3ヶ月程度の金額を「敷金」と設定している貸主が多く、借主による家賃の滞納や、借主による損耗・毀損の際のリスクに対して、その補填・保全をするために事前に預かります。賃貸物件の明け渡しの際には、契約書通りの金額を返金してもらえます。

(2) 原状回復にまつわるトラブル

賃貸借契約の際には必ず「原状回復」について、賃貸借契約書に明記されていますが、具体的にどういう場合に原状回復が必要かなど、詳細までは明記されておらず、このことで貸主、借主双方の解釈が異なりトラブルに発展してしまうケースも残念ながらあるようです。

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立ち合い時に修繕箇所はないと言われていたのに、あとから高額な修繕費用を請求された
退去時にハウスクリーニング代を請求された
契約書に「修繕費用は全額借主負担」と明記されていた

など、国民生活センターには、原状回復トラブルの相談が、実に、年間13,000件以上寄せられています。

こういったトラブルをできるだけ防止するために制定されたのが、東京都の「賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)」です。

賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)

平成16年に、東京都で、賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)が制定されました。

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これにより、不動産会社(宅地建物取引業者)が、借主に書面にて、退去時の原状回復と入居中の修繕について、費用負担に伴う「法律上の原則」や「判例により定着した考え方」などを説明するよう義務づけられたのです。

仲介する不動産業者が正しく説明をすることで、貸主と借主とのトラブルを未然に防止できるようになりました。

(1) 特約もある

貸主と借主の同意により、以下の要件を満たす場合は、東京ルールの原則と異なる「特約」を定めることも可能です。原状回復の原則の範囲を超えたものである場合もあるので、不動産業者の説明をよく聞いて、納得してから契約書にサインをするよう注意しましょう。

特約が有効と認められるための要件
要件①特約の必要性があり、かつ暴利的でない等の客観的、合理的理由が存在すること
要件②借主が、特約によって、通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること
要件③借主が特約による義務負担意思表示をしていること

(2) 負担区分の基本的な考え方

貸主負担
経年劣化、通常損耗

借主負担
・借主の故意・過失や、通常の使用方法に反する使用等、借主の責任によって生じた損耗傷等」
・「故障や不具合を放置したり、手入れを怠ったことが原因で、発生・拡大した損耗や傷等」

貸主負担借主負担
壁(クロス)クロスの自然な日焼け。除去できるタバコのヤニ。小さな画鋲程度の穴。結露を放置して発生したカビやシミ。壁下地の張替えが必要な釘穴・ネジ穴。
設備経年劣化いよる設備の修繕取替。浴槽・トイレなどのリフォーム。設備を乱暴に扱ったことによる破損など。
通常の変色。フローリングのワックスがけ。家具設置によるヘコミ。引っ越しや家具を引きづったことによる傷。
水廻り消毒。掃除を怠ったことによるカビなど。
キッチン冷蔵庫後ろの黒ずみ、キッチンの消毒。掃除を怠ったことによるカビや油汚れ、スス。
建具通常使用での網戸張替え。ペットによる柱の傷。

※上記の一覧は、一般的な例であり、損耗の程度により異なります。

(3) 東京ルールは全国に適用されるの?

東京ルールは、あくまでも東京都の賃貸物件に適用される条例ですが、国土交通省のガイドラインに沿って制定された条例なので、内容は、全国にも当てはまります。他県にお住まいの方も、ご自身が知識として持っておくと、賃貸契約の際に役立つのではないでしょうか。

原状回復が必要な時は?

ガイドラインによって、ご自身が原状回復しなくてはいけない場合は、貸主の言われるままに費用を支払うことも多いと思います。退去前に、原状回復する箇所が分かっている場合は、ご自身で業者から見積もりをとって、先に原状回復しておくことも可能です。場合によっては、費用を抑えられるかもしれませんよ!

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