【どうしよう！賃貸の壁に穴】対処法、修理費用完全ガイド

　賃貸マンションやアパートの部屋の壁に穴をあけてしまい、お困りですか？見た目は頑丈そうな壁なのに、思いの外、簡単に穴があき「弁償費はいくら？」「そもそも直せるの？」などと不安になっていることでしょう。

　今回は新聞記者歴22年の筆者が、賃貸物件の壁に穴をあけた場合の原状回復ルールや対処手順、保険適用の可否、業者に修理を依頼した際の費用相場などについて、取材内容を徹底解説。皆さんが不利にならない形でトラブルに対応できるようアシストします。

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POINT この記事のポイント

賃貸マンションやアパートの壁に穴をあけたら弁償は必要？

入居者がDIYで壁に穴をあけて設置した棚（※写真はイメージです）

　賃貸マンションやアパートの壁に入居者が穴をあけてしまったら、弁償は必要なのでしょうか？

　結論！弁償が必要か否かは、穴があいた原因や「賃貸借契約書」の内容によって変わります。

　それでは、根拠となる法律の条文から見ていきましょう。

賃貸の「原状回復義務」とは

　法務省は2020年4月、賃貸借契約に関する「民法」の条文を改正。この改正では、賃貸物件の入居者が入居後に生じた損傷について「原状回復義務を負う。しかし、通常損耗や経年変化については原状回復義務を負わない」と明記されました。

　「原状回復義務」とは、入居者が借りた部屋の退去時、部屋を入居直前の状態「原状」に戻して家主に返還する義務のこと。「通常損耗」とは「入居者が通常の生活を送る上で壊れたり汚れたりした部分」、「経年変化」とは「時間の経過とともに自然と古くなって壊れたり汚れたりした部分」のことをいいます。

　つまり、この条文を「壁穴」に当てはめると、故意・過失によってあけた穴については、修理して返還しなければならない。しかし、通常の生活を送る上で必要に迫られてあけた穴や、時間の経過とともに自然にあいた穴であれば、弁償の必要はないということになります。

　ただし、民法で「弁償の必要はない」と規定された種類の穴であっても、家主が「賃貸借契約書」で「弁償の必要あり」と明記し契約が成立していれば「有効」とする最高裁判所の判例があります。弁償有無の最終判断は「賃貸借契約書」の内容に基づくため、注意が必要です。

　参照：法務省「2020年4月1日から賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」

壁穴別「原状回復義務」の有無

　それでは「原状回復義務」が「ない壁穴」と「ある壁穴」とは、具体的に、どのような穴なのでしょうか。国交省が民法の補足的な形で考え方を示した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」などによると、次の通りです。

　※注意！同ガイドラインは、法的拘束力のない、あくまで「目安」です。最終的な判断は「賃貸借契約書」の規定に従ってください。

【「原状回復義務」なしの壁穴】
・画鋲やピンであけた穴
・エアコン設置のためにあけたビス穴

【「原状回復義務」ありの壁穴】
・釘やネジを使ってあけた穴
・家具をぶつけたり、殴ったりしてあけた穴
・エアコン配管の貫通穴
・ドアや障子の木枠に刺した画鋲の穴

　それでは、考え方を一つずつ説明していきます。

「原状回復義務」なしの壁穴

画鋲やピンであけた穴

　国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、壁にポスターやカレンダーを掲示する行為は「通常の日常生活で行われる範疇のもの」。このため、壁にポスターなどを掲げるために使用した画鋲、ピンの穴は「弁償義務なし」と考えられます。

エアコン設置のためにあけたビスの穴

　エアコンも「一般的な生活をする上での必需品」で「その設置によって生じたビス穴などは通常損耗と考えられる」との見解が示されました。このため「弁償義務なし」です。

「原状回復義務」ありの壁穴

釘やネジを使ってあけた穴

　ガイドラインは、釘やネジの穴について「重量物の掲示のために使われるため、画鋲などに比べて穴が深く、範囲も広いため、通常使用による損耗を超えると判断されることが多い」との見解を示しています。このため「弁償義務あり」の穴と考えられます。

家具をぶつけたり、殴ったりしてあけた穴

　引っ越し作業で家具をぶつけたり、入居者が殴ったりしてあけられた穴については「賃借人の善管注意義務違反または過失に該当する場合が多いと考えられる」とされています。

　「善管注意義務」とは、民法第400条で定められた「善良な管理者としての注意義務」の略称。賃貸物件に住む際には「社会常識的に求められる程度のメンテナンスを物件に施しながら、大切に住んでくださいね」という決まりです。

　なお、引越業者によって壁に穴をあけられてしまった場合には、引越業者に弁償義務がありますので、請求を忘れないようにしましょう。

エアコン配管の貫通穴

　エアコン配管の貫通穴、別名「貫通スリープ」は、エアコン本体と室外機をつなぐ配管を通すために壁にあける直径約10cmの穴のことです。エアコン設置に伴う穴については、サイズが小さい「ビス穴」は「原状回復義務なし」と判断されることが多いですが、「貫通スリープ」は「通常損耗の範囲外」とみなされ、原状回復義務が生じる可能性が高いです。

　いずれにしても、エアコン設置の必要がある場合には、大家さんに相談してから行う方が安全でしょう。

ドアや障子の木枠にあけた画鋲の穴

　画鋲による壁穴は「原状回復義務なし」のケースが多いですが、刺した場所がドアや建具の木枠になると話は別です。ドアや建具を原状回復する際は「交換」になる恐れがあるからです。交換費用は高額になるため、どんな穴もあけないようにしましょう。　

参照：国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン （再改訂版）」
関連記事：賃貸アパート・マンションのドアに穴を開けてしまったら｜ドア穴の修理費用目安
関連記事：【壁の穴の修理はお早めに!】費用目安や修理方法などご紹介

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※1．見積内容によって異なるケースがあります。
※2．業者様と直接ご連絡いただく際にはお名前・ご住所などの情報が必要となります。

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原状回復義務が発生した場合の対処手順

　ここからは「原状回復義務あり」の壁穴をあけてしまった場合の対処手順について解説します。

①家主・管理会社に連絡

　まずは、家主・管理会社に連絡しましょう。賃貸物件は、あくまで家主の所有物です。「穴がバレたら高額な修繕費を請求されるかも」などと心配になるのも分かりますが、勝手な修繕行為はトラブルのもと。「費用負担はいくらになるのか」「修理業者の選び方は？」など、十分な話し合いが必要です。

　連絡の前には「賃貸借契約書」や「民法」の規定、国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を熟読しておくと、交渉が不利にならずに済みます。

　ちなみに「民法」では、次の2つの条件に当てはまる場合、入居者が独断で穴を修繕しても、家主から責任を追及されることはないと明記されています。

【入居者が穴を修繕しても良い場合】
　条件①入居者が家主に修繕が必要である旨を通知したか、家主がその旨を知ったのに相当の期間内に必要な修繕をしない場合
　条件②急迫の事情がある場合
 

②業者と相見積もりして相場を確認

　家主との交渉で、原状回復の費用を提示されたとき、その金額が妥当であるかは、個人的に最低3社の業者と相見積もりを取ってみることで分かります。

　弊社「家仲間コム」では、地元業者との相見積もりが匿名、完全無料で行うことができます。このページ内にあるオレンジのボタンから試してみてください。

　原状回復費は入居時に敷金（保証金）を支払っている場合は、敷金から差し引かれます。

③火災保険の適用可否を確認

　あなたが「火災保険」などの保険に加入している場合、壁穴の修繕費用を保険金で賄えることがあります。

　保険適用の条件は「借家人賠償責任補償」「修理費用補償」「個人賠償責任補償」などの特約を付けている場合で、穴があいた原因が自然災害や不慮の事故による際に限ります。修繕費用の支払い手続きの前に、ご加入の保険の補償内容をチェックしておくことをおすすめします。

監修者コメント「穴が大きい場合は家主に相談を」

壁穴の大きさごとに異なる修理方法

　壁穴の修理費用は、穴の大きさによって変わります。それぞれ適切な修理法と費用相場を見ていきましょう。

マンションやアパートの壁の大半は石膏ボード

　マンションは「鉄骨造り」、アパートは「木造造り」または「軽量鉄骨造り」である場合が多いのですが、いずれの造りであっても、壁には、下地となる柱に石膏ボードを張って作られている場合がほとんど。石膏ボードは、安価で扱いも簡単な上、厚みが10mm程度と軽量。断熱性、耐火性、遮音性にも優れているからです。このため、壁は石膏ボードであるという前提で話を進めます。

　ちなみに、石膏ボードの最大の弱点としては、点の力に弱いことが挙げられます。一見頑丈そうに見えても、それほど強くない衝撃で大穴があいてしまうのはこのためです。ネジやビスを打つ場合でも、石膏がくずれてしまい、しっかりと固定できないでしょう。

　石膏ボードの壁にビスやネジを打ちたい場合は、石膏ボード用のアンカーなどが販売されていますので、こういった専用の商品を使うと良いでしょう。また、壁は石膏ボードだけで造られているわけではなく、下地となる木材や鉄骨の上に石膏ボードが張られているため、下地を探して打つという方法もあります。

　修理はDIYで可能な場合もありますが、不慣れな場合はかえって穴の状態を悪化させ、原状回復費が高くなることがあるため、業者さんに依頼するのが得策です。

①釘やねじであけた穴の修理法

出典：Breezliy 壁穴補修キット
価格：1,199円

　石膏ボードに釘やねじであけた小さな穴の場合は、壁穴用補修材を使えば、DIYでも補修できます。まず、穴の周りのゴミやほこりを取り除いたあと、穴の内部や周辺に壁穴補修材を塗り、ヘラで平らにします。乾燥後、サンドペーパーで滑らかにしたら完了です。

【修理費用目安】

②直径5cm程度の穴の修理法

出典：SEISSO 壁穴補修キット リペアプレート

　直径5㎝程度の穴は、壁穴補修用メッシュシートを使ってDIYでも補修できます。まず、穴の周りの壁紙にカッターで切れ込みを入れて剥がします。次に、補修用メッシュシートをあて、上からパテを塗布します。最後にパテが乾いたら、紙やすりを使って表面を均一にしていき、新しいクロスを貼り直して完了です。

【修理費用目安】

③直径10cm程度の穴の修理法

直径10㎝程度の穴をDIYで補修する方法を見ていきましょう。まずは以下の道具を揃える必要があります。

・地ヘラ
・ローラー
・スポンジor布巾
・カッター
・サンドペーパー
・補修用の壁紙
・リペアシート
・補修用パテ

穴の周りにカッターで切れ目を入れて壁紙を剥がし、石膏ボードを入れやすいように四角く切り落とします。次に、木材をはめ込み石膏ボードをビスで固定します。石膏ボードと壁のすき間をパテで埋めていき、ヤスリがけをした後に補修用の壁紙を貼っていきます。最後に、継ぎ目部分にローラーをかけ、なじませて完了です。

【修理費用目安】

④10cm以上の穴の修理法

　10cm以上の穴が空いてしまった場合は、住宅の耐震性にも関わり、石膏ボードから交換する必要性さえ出てきますので、修繕は業者さんに依頼した方が賢明です。

　仮に小さな穴に見えたとしても、断熱材が破損していたり、壁内部の配線が切断されてたりする恐れもあるため、業者さんに見てもらったほうが良いでしょう。

【修理費用目安】

→関連記事：【石膏ボードに穴が開いた場合の対処法】直し方や費用目安を紹介
→関連記事：【壁穴の修理は業者に頼むべき？】自分で行うメリット・デメリットと価格相場

見積もり事例

ご参考までに、過去に家仲間コムに寄せられた見積もり事例をいくつかご紹介します。

■壁の穴修理をお願いします
賃貸、RC造、間仕切り壁
費用目安：2.8万円～3.4万円

■リビングの壁穴を修理したい
築12年、アパート
工期：1日、壁紙は再利用
費用目安：3万円～4.2万円

■複数の壁の穴の修理をしたい
築35～40年、賃貸マンション
直径20～30cm大の穴が5個
工期：1～2日
費用目安：3万円～15万円

監修者コメント「ピクチャーレールという選択肢も」

「家仲間コム」での施工事例

　「家仲間コム」登録の業者さんによる施工事例も紹介します。参考にされてください。

壁穴に火災保険適用、0円修理

「居室壁に穴があいてしまったので修理してほしい」とのご要望でした。パテ埋めし、壁紙の4分の1を張り替えました。火災保険適用で、自己負担0円で施工できました。

施工業者：匠リフォーム
施工場所：東京都葛飾区
建物のタイプ：マンション
築年数：築10年
施工箇所：居室壁
施工価格：火災保険適用で自己負担0円
施工期間：1日

業者さんの投稿はこちら

ピクチャーレールでスマートな壁装飾

「ペーパーフラワーなどを壁面に飾りたいので、ピクチャーレールを取り付けたい」とのご要望でした。当社のピクチャーレールは耐荷重30kgのため、いっぱい掛けても大丈夫です。

施工業者：インテリアショップ吟月堂
施工場所：神奈川県横浜市神奈川区
建物のタイプ：マンション
築年数：5～10年
施工箇所：リビング
施工価格：20,400円
施工期間：30分

業者さんの投稿はこちら

まとめ

　今回は賃貸物件の壁に穴をあけてしまったら、穴があいた原因が故意や過失だった場合は法的に弁償義務が発生すること。弁償の手順は①家主に連絡②業者と相見積もり③火災保険の適用可否を確認の3点であり、壁穴修理の費用目安は穴のサイズによって約5千円～10万円であることなどを解説しました。

　住宅の壁の大半は「石膏ボード製」で「点」の力に弱く、それほど強くはない衝撃でも大穴があいてしまいがちです。比較的よくあるトラブルですので、万が一の場合でも落ち着いて対処してみてくださいね。

壁穴修理の相見積もりをしてみよう！

　壁穴の修理業者を依頼する際は、一括見積りが便利です。依頼内容を入力すると業者から連絡が来て、訪問見積りや電話見積もりをしてもらえます。業者によって独自のサービスや技術があるので、希望に合う業者を比較検討しましょう。

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