原状回復トラブルを避けるには｜大切なポイントは5つ
賃貸住宅を退去する際、最もトラブルになりやすいのが原状回復に関する内容です。あまり聞きなれない言葉ですが、原状回復とは簡単に言うと、「退去時に物件を入居時の状態に回復させること」を言います。今回は、原状回復トラブルを避けるための大切なポイントをお伝えします。後ほど、詳細を説明していきますが、まずはこの記事で紹介している内容の結論を簡単に記載します。
POINT この記事のポイント
・退去時に「壁に大きな穴が開いている」「窓ガラスが割れている」など、明らかに故意・過失による状態にしてしまった場合は、入居時の状態に原状回復させないといけない
・原状回復トラブルを避けるためには「入居時の物件の状態・契約内容・入居したときの現状の確認」「設置機器の故障をすぐに貸主に連絡」「居住中の丁寧な使用」の3つに注意することが重要
・原状回復トラブルが起こってしまったら、国民生活センターへ連絡するのもひとつの手
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原状回復とは？
原状回復とは、簡単に言うと、「退去時には、借りた人が責任を持って入居時の状態に戻してくださいね」ということ。これを国土交通省が出しているガイドラインにのっとって言い換えると、
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・ 過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
という文言になります。一気に難しくなりましたね。
原状回復といっても、「完璧に元の状態に戻しなさい！」ということではなく、日常生活で発生するであろう傷や汚れは仕方ないけど、それを超える「壁に大きな穴が開いた」「窓ガラスが割れている」など、明らかに故意・過失による状態は元に戻してね、ということです。
絶対に原状回復しなくちゃいけないの？
中には、「DIYや改装OKですよ」という賃貸契約になっている物件も存在しており、そういった物件は、賃貸でも自分の好みの家にしたい！という方や、アーティストの方に人気があります。ペンキを塗ろうが、畳をはがしてフローリングにしようが、退去時に戻す必要がないことがほとんどです。
ですが、多くの賃貸物件は原状回復を契約条件に盛り込んでいますので、まずはご自身が住んでいる物件の賃貸契約書を確認しましょう。
貸主・借主どちらの負担？原状回復の具体例
原状回復のガイドラインで、「通常の使用を超える」とありますが、通常の使用とは一体どのラインまでを指すのでしょうか？貸主・借主どちらの負担になるのか、原状回復の具体例を見てみましょう。
＜貸主の負担になる原状回復＞
通常の使用によるもの
・日光による「畳のヤケ」「フローリングの変色」「壁紙の劣化」
・家具を置いたフローリングのへこみや跡
・テレビや冷蔵庫裏の黒い電気ヤケ
・貸主設置のエアコンなどの設備機器のビス穴や設置跡
・下地ボード張替えが不要な程度の押しピンの跡
・入居時に設置済みの機器の不具合・故障（機器の寿命によるもの）
建物の構造によるもの
・構造的な欠陥による、「畳の変色」「ガラスの亀裂」「フローリングの色落ち」
新しい入居者の確保のために行うこと
・業者によるハウスクリーニング
・フローリングの張替え
・畳の裏返し、表替え
・設備機器の交換
＜借主の負担になる原状回復＞
過失、手入れの怠り、用法違反によるもの
・引越時の損傷
・飲食物をこぼしたことによるシミ
・結露を放置したことによるカビやシミ
・タバコによる焼け焦げ穴、ヤニによる壁紙の変色やこびりついた匂い
・下地ボードの交換が必要なほど開けられた壁の穴
・子供やペットによる傷やシミ、臭い
・鍵の紛失または破損による取り換え
・浴室・トイレなどの手入れを怠ったことによるカビや水垢
・用法違反による設備の故障
・庭に生い茂った雑草の除去
原状回復トラブルを避けるための大切な5つのポイント
1. 入居時の物件の状態を確認
原状回復トラブルを避けるためには、第一に入居時の物件の状態を管理人や不動産業者立ち合いのもと、確認しておくことです。日付入りの写真や内容をメモに記したり、記録として残しておいたりすると、より安心です。時間がかかっても、きっちり隅々まで確認しておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。
2. 契約内容を確認
次に、契約内容をきちんと読んで確認することです。国土交通省のガイドラインには、原状回復は通常生活における消耗や劣化は、原状回復義務には当たらないとなっていますが、悪質なオーナーの物件では、「退去時にはフローリングを張り替えること」「ハウスクリーニングを入れること」などと明記されていることがあります。これを見落として契約してしまうと、退去時に高額な費用を請求されかねません。
3. 入居したらまず現状を確認
物件の引き渡しが終わったら、物件の状態を再度確認しましょう。引っ越しによる損傷が発生していれば引っ越し業者に修繕費用の請求を行います。
見落としていると、退去時に借主が修繕費用を負担することになります。備え付けのエアコンなど設備の動作確認、リモコンがあったかどうかなども細かく見ていきます。チェック項目は、「国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご参照ください。
参照：原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
4. 設置機器の故障はすぐに貸主に連絡
エアコンやガス給湯器など、入居時に元から設置されていた機器に不具合が起こったり、故障が起こった場合は、速やかに貸主に連絡しましょう。使用できる状態に戻すのは、基本的には貸主の責任になります。
5. 居住中は丁寧に使う
＜借主の負担になる原状回復＞の項で挙げた具体例のように、借主が原状回復しなくてはいけない場合は、過失、手入れの怠り、用法違反によるものです。賃貸物件とはその名の通り、借りている家です。貸主・借主双方が気持ちよく契約・解約をするためにも、物件は丁寧に使い、汚れないように掃除をきちんとするのは人としてのマナーです。物は大切に扱いましょう。
原状回復トラブルの事例
国民生活センターには、原状回復トラブルの相談が年間13,000件以上寄せられています。相談内容の事例をいくつかご紹介しましょう。
●立ち合い時に修繕箇所はないと言われていたのに、あとから高額な修繕費用を請求された
●退去時にハウスクリーニング代を請求された
●契約書に「修繕費用は全額借主負担」と明記されていた
原状回復トラブルが起こってしまったら
もしも、原状回復トラブルが起こってしまったら、国民生活センターへ連絡しましょう。その際、スムーズに説明ができるよう契約書などの書類を揃えて、トラブルの流れも整理しておきましょう。
参照：国民生活センター
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大永 和弘 （おおなが かずひろ）
大学卒業後、カーテンレールシェアNo1の内装材メーカートーソー株式会社にて、7年間勤務。
入社後は、大手ハウスメーカーやリフォーム会社、工務店、内装工事業者など約200社を担当。その際に新築住宅やリフォーム住宅など数多くの現場を経験。
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| 壁と柱修理 | ¥30,000 ～ ¥35,000 |
|---|---|
| 賃貸事務所の原状回復のためのハウスクリーニングを依頼したい | ¥27,000 ～ ¥80,000 |
| 居室と廊下の壁の穴や傷を修復したい、ドアを修復したい | ¥23,000 ～ ¥30,000 |
| 退去の為、原状回復工事を依頼したいです | ¥25,000 ～ ¥48,000 |
| 退去前の修復 | ¥19,000 ～ ¥60,000 |
※価格はこの依頼での一般的な価格相場です。
