原状回復ガイドライン【2020年改正版】の変更点
賃貸住宅にお住まいの方が退去時に気になる「原状回復」ですが、2020年4月に民法改正が行われ、原状回復のガイドラインが変更になっています。
今回は、2020年改正の「原状回復ガイドラインについて解説します。
賃貸借人双方にとって大切なガイドラインですので、オーナー様も陳卓住宅にお住まいの方もよく確認しておきましょう。
長く住んでいると住宅内になんらかの劣化が見られてきますが、通常使用で起こる劣化ではなく、居住者の故意・過失・なんらかの誤った使い方などによる劣化や破損等が生じた場合には、借主が補修工事をして原状に戻す必要があります。
これを「原状回復」と言います。
賃貸契約で最も多いトラブルがこの「原状回復トラブル」です。
1. 賃借人（借主）負担になる原状回復の事例
通常の日常生活で起こる劣化などは原状回復には該当しませんが、下記のような場合には賃借人（借主）に原状回復義務が発生します。
・室内で故意に発生した壁の穴や傷（喧嘩や物を投げたりぶつけたなど）
・たばこなどのヤニ
・食べこぼしによる畳やカーペットのシミ
・カーペットなどを敷きっぱなしで発生するカビ
・清掃を怠ったことによる水回りのカビや水垢など
・使用方法誤りによる設備品の故障や破損
代表的な原状回復義務が発生するポイントは上記が挙げられます。
このようなケースでは退去時に賃借人（借主）の負担で原状回復を行う必要があります。
敷金などを入れている場合にはそこから差し引かれるか、不足している場合は請求されることがあります。
2020年に改正された原状回復ガイドライン
原状回復ガイドラインは国交省の管轄で内容が定められていますが、2020年4月に民法改正があり、新しく原状回復ガイドラインが制定されました。
新しい原状回復ガイドラインの概要は下記の通りです。
| 項目一例 | 概要 |
|---|---|
| 物件の確認の徹底 | ・入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト |
| 原状回復に関する契約条件等の開示 | ・賃貸借契約締結時における契約条件の開示等について ・特約について ・物件・設備の使用上の注意・留意事項の周知について |
| 契約の終了に伴う原状回復義務の考え方 | ・賃借人の原状回復義務とは何か ・建物の損耗等について ・賃借人の負担について |
| 賃借人の負担について | ・賃借人の負担対象事象 ・経過年数の考え方の導入 ・賃借人の負担対象範囲 |
では、一項目ずつどんな内容が記載されているのかを説明していきます。
1. 物件の確認の徹底
原状回復トラブルになる原因のひとつに、事前の確認が不十分であることが挙げられます。
新築以外の賃貸物件ではなんらかの劣化や破損等がありますが、事前に賃貸借人（貸主・借主）双方がその箇所を共有して認識しておくことで、退去時の原状回復トラブルを防ぐことができます。
具体的な方法としては、入居時及び退去時に「部位ごとの損耗等の状況や原状回復の内容について、双方立会いの上でチェックリストに記入しながら確認する」というもの。
リストを残しておくことできちんと双方の確認がとれているという証拠となり、退去時の原状回復トラブルを回避することができます。
2. 原状回復に関する契約条件等の開示
入居者が長く住むほどに建物は通常劣化していくものですので、賃貸人（貸主）は定期的にメンテナンスを行い次の人に貸すことになります。
そのことを想定してあらかじめ敷金などで一定金額を入居者から支払ってもらうところがほとんどですが、原状回復についての費用が明記されていることはまだまだ多くはありません。
これもまた原状回復トラブルとして多い内容ですので、新しい原状回復ガイドラインでは、概算費用まで明記することを推奨しています。
・借主の修繕負担金目安
・貸主の負担の範囲
・借主に発生する原状回復工事費用の目安
など
修繕負担金や原状回復費用などは、その時の相場によってまた修繕の範囲によっても異なりますのであくまでも概算費用であることは前提ですが、ある程度の目安を確認して双方同意を行うことで、原状回復トラブルにつながりにくくなります。
3. 契約の終了に伴う原状回復義務の考え方
住宅は人が生活していく年月によって経年劣化が生じるものですが、2020年に改正された原状回復ガイドラインでは、建物の損耗等を「建物価値の減少」ととらえ、どのような場合に建物の価値が減少するのかを定めました。
1．建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化）
2．賃借人の通常の使用により生ずる損耗等（通常損耗）
3．賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等
賃借人（借主）に原状回復費用が発生するのは、3つ目の損耗です。
賃借人（借主）の故意・過失など、通常の使用を超えることによる損耗ですが、「借主はそれが通常の使用だと思っている」または「貸主が通常ではないと思っている」等判断が難しいところで、ここが原状回復トラブルにつながる部分でもあります。
そのため国交省では2020年に改正された原状回復ガイドラインに、過去に国民生活センターへ寄せられた苦情や相談の事例を元に、一定の判断を加えました。
4. 賃借人（借主）の負担について
賃借人（借主）が負担すべき原状回復費用は下記の2点です。
・故意・過失・善管注意義務違反等による損耗
・通常の使用ではあるが、その後の手入れなど借主の管理不足・清掃不足などによって発生した損耗
このような場合は、賃借人（借主）による原状回復費用が発生します。
原状回復の範囲は、損耗がある箇所のみです。
例えば、畳の上に敷物を敷いていてカビが生えてしまった場合は借主負担になりますが、交換するのはそのカビが発生している損耗した箇所のみです。
損耗していない畳の全張り替えなどは原状回復の範囲外で、賃貸人（貸主）から請求されても負担する必要はありません。
原状回復ガイドライン【2020年改訂版】まとめ
原状回復ガイドラインは、より原状回復トラブルを回避できるよう2020年に民法改正されていますが、賃貸契約を結ぶ人にとっては知っておくと損はない内容です。
貸主にとっても資産価値をできるだけ下げないために知っておきたい内容ですので、よく調べておくことをおすすめします。
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原状回復費用の見積もりを依頼する際は一括見積りが便利です。
契約時にきちんと損耗箇所を確認しておくことも大切ですが、いざ何年か巨樹した後にはその損耗箇所を忘れていることもありえますので、入居時の書類などはきちんと保管しておきましょう。
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大永 和弘 （おおなが かずひろ）
大学卒業後、カーテンレールシェアNo1の内装材メーカートーソー株式会社にて、7年間勤務。
入社後は、大手ハウスメーカーやリフォーム会社、工務店、内装工事業者など約200社を担当。その際に新築住宅やリフォーム住宅など数多くの現場を経験。
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