中古マンション購入時に見ておくべき築年数別の注意点【経験談から解説】

マンション

中古マンションの購入は、大きな買い物なので失敗したくないですよね。
今回は、実際に中古マンションを購入した筆者の経験から、購入時にチェックしておくべき注意点を解説します。
築年数から想定されるリフォームとリフォーム費用などをご参考になさってください。
特に使用状況によって劣化度合いの異なる水廻りリフォームは、大きなチェックポイントです。

中古マンション購入に失敗しないための注意点

住宅を購入する方の中には、中古マンション購入をご検討されている方も多いと思います。

中古マンションは、良い立地で広さもあるのにお手頃価格で売りに出されていることもあってお得なケースも多いですよね。

マンションのチェック

実は筆者も数年前に中古マンションを購入しました。
駅前で利便性も良い築浅のマンションであるにも関わらず、売主さんが出産間近で急いで売却を希望されていたことから他のお部屋の相場より1,000万円程度安く購入することができてかなりお得だったのです。

あまりにもお買い得物件だったので即決しそうになりましたが、あくまでも中古ですので慎重に確認して納得のうえ購入に至りました。
その経験から、今回は中古マンション購入時に失敗しないための注意点をお伝えしたいと思います。

1. その中古マンション、築年数は何年経過していますか?

中古マンションに限らず中古住宅を購入する上で、築年数はひとつの判断材料になります。
築年数が経過していても、居住者が丁寧に使用していたり、定期的なメンテナンスやリフォームをしている場合は状態が良いこともあります。

マンションの場合は、管理組合が定期的にメンテナンス作業を行っていますので、購入前にどのような内容のメンテナンスを年に何回行うのか確認しておくのもポイントです。

築年数が経過していてもフルリノベーションしている中古マンションは内装は新しくて綺麗ですが、マンション全体の外観や共有部分などの劣化も必ず確認しておきましょう。
集合住宅であるマンションは、建物の耐久性や管理状態も資産価値につながるので重要です。

1-1. 築5年以内

築5年以内の中古マンションは、ほぼ大きな劣化も見られず問題がないと考えられます。

日常の一般的な使用に伴う経年劣化は見られますが、大きなリフォームの必要はない場合がほとんどです。

念のために下記の内容を売主さんに確認しておきましょう。

1-1-1. メンテナンスや修理の有無

・住宅設備業者によるメンテナンスを受けた時期
・フローリングのワックスなどをかけた時期
・不具合があった箇所や修理の有無

筆者宅の場合は、築4年の中古マンションを購入しましたので上記内容を確認し、あとは内覧で使用状況を目で見て確認しました。

入居前に行ったのは下記の小規模リフォームとメンテナンスです。
・フローリングのワックス剥離とワックスがけ
・ハウスクリーニング

1-1-2. フローリングはフロアーコーティングがおすすめ

フロアーコーティング

フローリングのワックスに関しては、今思えばフロアーコーティングにしておけばよかったと後悔しています。

ワックスは耐用年数が約1年程度と短く、居住している間に何度もワックスがけの必要があります。
家具をすべて移動させる必要があるため、手間と費用がかかります。

フロアーコーティングはコーティング剤の種類にもよりますが、最も耐用年数の長いUVコーティングであれば約30年ほど美しいフローリングを保つことができます。

初期費用がかかりますが、最初に作業するだけであとの手間がかからないので長い目で見るとお得です。
参照:フローリングにおすすめのフロアコーティングの必要性や種類は?

1-2. 築10年以内

築10年経過している中古マンションは、住宅設備の標準耐用年数の時期に当たるため、部品交換や本体交換を想定しておく必要があります。
実際には、標準耐用年数以上使っていても問題のない場合も多いですが、念のため下記の点に注意しましょう。

1-2-1. 給湯器の状態

給湯器の修理

住宅設備のなかでも給湯器は突然故障することも多く、使えなくなると大変困る設備です。
標準耐用年数は約10年ですので、現状の不具合がないかどうか確認しておく必要があります。

売主さんの許可を得られればお湯を出してみて下記の点を確認してみましょう。
・お湯になるまでにかかる時間
・給湯器本体から匂いや煙が出ていないかどうか
・異音がしないかどうか
など。

中高生

給湯器は、使用する頻度が高いほどそれだけ負荷がかかりますので劣化も早まると想定できます。
例えば、年頃のお子様がいらっしゃる場合はシャワーの頻度も上がりますよね。
売主さんのご家族構成もさりげなく把握しておきましょう。

築10年程度の中古マンションを購入する場合は、給湯器の交換に備えて機種の確認や交換費用・本体価格などをあらかじめ知っておくのもお得に交換するコツです。
参照:給湯器設置までの確認ポイントと2大メーカーの最新給湯器【2019年版】

1-2-2. キッチン設備の状態

マンションによってはディスポーザーが標準装備されている物件もあります。

ディスポーザー

ディスポーザーは生ごみ処理機で、ご家庭の大半の生ごみを粉砕して処理できるので嫌な臭いがしなくなったりゴミも減らせて便利な住宅設備ですが、耐用年数は約8年程度ですので現状を確認しておく必要があります。

どんなものを粉砕できるのか、売主さんとの会話のなかでさりげなく聞いておくのも一つの方法です。

例えば、卵の殻はディスポーザーでは処理できないものとして挙げられていることが多いですが、日常的に卵の殻も処理していることが会話の中でわかったら、配管の詰まりやディスポーザーの不具合も予想できますよね。

ディスポーザーの交換には約7万円~費用がかかります。
参照:ディスポーザーの故障の原因ワースト3!間違った使い方や修理費用を解説します

システムキッチン

ディスポーザー以外のキッチン設備として、食器洗い乾燥機やガスコンロ(またはIHコンロ)なども使用状況を確認しておきましょう。
料理の頻度が高くなるほど汚れており劣化も早まります。
参照:
ガスコンロ・ビルトインコンロの設置・取り付け・交換の概要と価格相場とは
食器洗い乾燥機のビルトインタイプを修理|水漏れ経験から学んだ上手な使い方

1-3. 築20年以内

築年数が20年ほど経過したマンションは、売値がかなり下がります。
おそらくこのあたりが底値のピークです。

新築時の販売価格と比較すると、築20年のマンションでは約40~50%下落するのが売却価格の相場ですが、その価格より高いか安いかでそのマンションの資産価値がどれぐらいなのかを判断する目安にもなります。

1-3-1. 水廻りリフォームは必須

浴室点検する業者

築20年程度のマンションを購入した場合、水廻りはほぼすべてリフォームしておくほうが安心です。
見た目には綺麗でも部品は劣化しているので、入居時または使用まもなく交換の必要が出てきます。

省エネ効果を考えても、新しい水廻り設備に交換したほうが水道光熱費の節約につながり、長い目で見るとお得ですよ。

車椅子

ご自宅に要介護者がいらっしゃる場合のバリアフリーリフォームであれば、補助金の支給が受けられます。
参照:バリアフリーリフォームパック|Panasonic

1-3-2. お得に水廻りリフォームするには?

水廻り設備で、キッチン・浴室・洗面所・トイレの4ヶ所をすべてリフォームした場合、低いグレードの水廻り設備でも約150万円以上の費用がかかり高額です。

友人2人が築20年程度の中古マンションを購入しましたが、どちらも水廻りはすべてリフォームして、200万円~250万円程度かかったと言っていました。

リフォームプラン

水廻りをお得にリフォームするには、まとめてリフォーム工事を依頼して本体価格の大幅割引をしてもらうことです。
業者さんには独自のルートがあるので、特にリフォーム需要の多い水廻り設備の場合は半額程度にまで割引してもらえることも多いです。
水廻り設備の割引がある業者を探してみる

1-4. 築30年以内

築30年以降のマンションは、3回目の大規模修繕工事のタイミングです。
※大規模修繕工事は約12年周期が一般的と言われていますが、物件によって異なりますので確認してください。

1-4-1. 大規模修繕工事の時期を確認

マンションと業者

築30年以上経過していると、外壁や排水管なども含めたマンション全体の大規模な修繕工事が行われます。

大規模修繕工事には基本的に積み立てた修繕費用を充当しますが、追加工事費用を所有者が負担するケースもあります。

大規模修繕工事がいつ行われたか、また今後の予定や追加費用の発生の有無を確認しておきましょう。

1-4-2. フルリノベーションがおすすめ

内装工事

築30年も経過している中古マンションの場合は、丁寧に使用していてもかなりの劣化が見られるでしょう。
内装や水廻りを含めたフルリノベーションがおすすめです。

2. 内覧は売主さん立ち合いがおすすめ

中古マンションの内覧ではできるだけ売主さんに立ち合ってもらえるほうがお得です。
なぜなら、日常の使い勝手や使用状況はやはり生活していた人にしかわからないからです。

時々不動産会社の営業マンだけの立ち合いの場合もありますが、残念ながら彼らは生活していないので把握していません。

キッチンで話す人達

売主さんが立ち会ってくれるなら、ぜひ日常生活の生の声を聞いて参考にしましょう。
あまり立ち入ったことを聞くのも失礼なので、会話の中でさりげなく聞き出すのがポイントです。

立ち合いが難しい場合は気になる点を簡潔にリストにして、不動産業者を通じて聞いてもらうのも良いです。
売主さんも不動産業者もできるだけ高く早く売りたいことが多いので、わりと良心的に対応してくれます。

3. ハウスクリーニングは入居前に一括依頼しよう

ハウスクリーニング

購入物件によっては事前に丸ごとハウスクリーニングをしてくれるところもありますが、なければ入居前にすべてプロの業者にハウスクリーニングしてもらうことをおすすめします。

最初に徹底的にお掃除をしてもらうことで新品のように綺麗になるので、入居後のお手入れが楽になりますよ。
参照:気になるハウスクリーニングの価格相場と具体的な事例を徹底調査しました

入居前のほうが掃除もしやすいので価格も安くなりますし、まとめ割のようなプランもありお得です。

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中古マンション購入時に必要なリフォームをお得にするには?

業者

リフォーム費用の見積もりを依頼する際は一括見積りが便利です。
依頼内容を入力すると業者から連絡が来て、訪問見積りや電話見積もりをしてもらえます。
マンションと提携しているリフォーム業者もありますので、そちらも紹介してもらい、合わせて複数の業者を比較検討するのがお得にリフォームするコツです。

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※価格はこの依頼での一般的な価格相場です。