中古アパートリフォームをご検討中の貸主さん必見！／経年劣化・空き室対策に有効なリフォームとは？

中古アパートをリフォームする理由は「経年劣化」「空き室対策」「中古アパート購入」の3つが考えられます。
今回は、3つの理由別に貸主さんのための有効な中古アパートリフォームについて解説します。

中古アパートリフォームを考える主な3つの理由

中古アパートのリフォームを考える際、一般的に多い理由は下記の3つです。
1. アパートの経年劣化によるリフォーム
2. 空き室が多い場合のリフォーム
3. 中古アパート購入に伴うリフォーム

それぞれのリフォーム内容について次の項目でご説明します。

1. アパートの経年劣化によるリフォーム

アパートの経年劣化によるリフォームの場合、どのタイミングで住宅設備のリフォームが必要になるのでしょうか。
築年数による主なリフォーム箇所と費用目安を一覧にしてみました。

※費用目安は70㎡のアパートの場合

上記のリフォームとは別に、築年数によって発生する外部リフォームがあります。

耐震補強工事

1981年6月以前に建築されたアパートの場合、現行の耐震基準を満たしていない建物が多いため耐震補強工事が必要になります。
耐震補強工事にかかる費用目安はアパートの規模にもよりますが150万円程度です。

耐震補強をしていないアパートが万が一地震などにより倒壊した場合、貸主に対して損害賠償責任が発生する可能性があります。
入居者の命にもかかわりますので、必ず耐震補強工事は行いましょう。

耐震補強工事には自治体からの補助金が出るケースや減税制度があります。
参照：耐震リフォーム｜耐震リフォームの内容と費用

24時間換気システムの導入

2003年7月以降に建築された建物には24時間換気システムの導入が義務化されています。
特に、断熱リフォームで気密性を高めたアパートには導入する方が良いですが、気密性の低い木造アパートでは必要ありません。

外壁塗装リフォーム

外壁塗装は築10年を目安にリフォームを検討しましょう。
見た目も美しくなるので入居者が増える可能性が高まります。

アパートの外壁塗装リフォーム費用の目安は、二階建てアパート（500㎡程度）の場合で200万円～300万円です。
参照：外壁塗装リフォーム／外壁材別塗装リフォームのポイント

2. 空き室が多い場合のリフォーム

アパートに空き室が多い場合は、築年数があまり経っていなくても早急にリフォームされることをおすすめします。
空き室対策におすすめのリフォームとしては、先述した外壁塗装があります。
第一印象である外観が美しいと入居にもつながります。

では、その他のおすすめリフォーム内容を見てみましょう。

間取り変更リフォーム

古いアパートでは狭い部屋が隣接した2DK・3DKタイプが多いので、間取り変更リフォームをして広々とした1LDKタイプの洋室にしてみましょう。

上記の写真のように明るく広々とした部屋に生まれ変わります。
間取り変更リフォームでは主に壁を撤去しますが、費用目安は20万円前後です。
参照：リフォームで壁を撤去して広々空間を手に入れよう！価格相場や注意点は？

水廻りリフォーム

「アパートの経年劣化によるリフォーム」の項目にある一覧表をご覧いただくと、築15年以上経過したアパートでは水廻りリフォームが必要になります。

水廻り設備の劣化は部屋の印象や住んでからの生活の質にも大きく影響しますので、アパート内覧の際にチェックポイントとして挙げる人は多いです。

特に和式トイレの場合は洋式トイレにリフォームしておくと、印象が大きく変わります。
参照：和式トイレから洋式トイレへリフォームする際の費用目安と注意点

水廻りリフォームは費用がかかることが多いですが、リフォームしておくことで賃料をアップしても入居者が決まる可能性が高くなります。

3. 中古アパート購入に伴うリフォーム

購入した中古アパートの築年数がどれぐらいかによってリフォーム内容が変わってきます。

築年数が経過しているほどリフォーム箇所が増え費用もかかりますが、単純にすべてリフォームすればよいというものではありません。
アパートには賃料があり、採算を取るためにはどの程度のリフォームをすれば良いのかを考えましょう。

中古アパート購入後のリフォームのメリット

中古アパート購入後のリフォームにはメリットがあります。
それは、入居前に全面リフォームを行える点です。
入居後のリフォームは入居者の都合と調整しながらリフォーム工事を進めなければいけませんが、入居前であれば一気にすべてのリフォームを進めることが出来ます。

特に外壁塗装リフォームや騒音の出やすい工事でも、入居者に気遣うことなくリフォーム工事が出来ます。
※ただし、近隣へは騒音対策などの配慮しましょう

また、まとめてリフォームをすることでリフォーム費用を安く抑えることが可能です。

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