木造二階建てリフォーム 廊下、和室、DK、風呂と床下修繕

大阪府茨木市 40代 男性

添付ファイル1
添付ファイル2
添付ファイル3

築37年木造2階建連棟式。現状全面じゅらく壁、和風天井張り(DK除く)。
1F廊下(約2.3㎡)、DK(約6.75畳)、和室8畳間をフローリング、洋風クロス(柱を見せない方法)にし、合わせて流し台をシステムキッチン、建具を洋風にしたいのですが、DK部分の床面が水平ではなく、一方方向に傾いております。
数社に、風呂(現状タイル張りステンレス浴槽・ガス給湯器交換も含む)のリフォームも含めて見積もりしていただいたのですが、業者によって床下構造の修正(水平化)範囲がまちまちで、あるところは根太組・下地ベニヤのやり替え、あるところは大引き・束柱の交換も含む、といった感じでした。

実際どんな状態なのか気になって床下に入ってみると、地盤沈降しているらしく、土台の一辺や中間大引きの上に、かまぼこ板をかませたような状態で根太組・高さ調整してありました(15年以上前に根太組に直接フローリング12ミリした?時に床下構造の水平化の調整をしたようです。それでも水平にはなっていません)。
束石はコンクリートブロックが置いてあるだけで、土中に埋め込みなどはしていません。束柱は90角材ですが、今のところ沈降は止まっているようで、ブロックとの隙間はなく、重量がしっかり乗った状態です。シロアリ被害は無いようです。
水平を出すのは必須なので、必要な木工事はするつもりです(実際あの傾きでは住めないです)。

ところが、床下に入ってわかったのですが、さらなる問題がありました。
布基礎が無鉄筋で、しかも激しい割れがあったのです。重みや地盤沈降で生じたもの以外にも、各種配管類を通すために乱雑にあけた穴が複数個所あり、小さい穴でφ30程度、幅400ミリ~500ミリで完全に欠損している箇所が2か所ありました。
耐震性などは期待していませんが、最低限住めるようじゃないと困るので、基礎部分もやはり多少の修繕はしたいのです(気休めかもしれませんが...)。

先に見積もりしていただいた業者さんはいずれも、床下は見ておらず、当然、基礎の状態も知りません。おそらく最終的な見積もりの段階、あるいは契約後に追加工事分として上乗せになると思っています。
大雑把ではありますが、床下修繕にはどれほど掛かるのでしょうか。
また、以下の内容での総額はどのくらいになるでしょうか。
箇条書きに内容を書いておきます(床下捨て貼りを含む下部は床下修繕に入れてください)。
①廊下、DK,和室8畳のフローリング張り
DKと和室8畳間は続きの間取りで、建具入り間仕切り壁を取り除いて、天井とフローリングは一体化(LDK化)
②玄関、廊下、LDK、階段(1階部分)の壁を洋風クロス張り
柱、梁を隠す工法と、出す工法両方知りたいです。また下地はベニヤかPB
かも。
③廊下とLDKの仕切りの建具交換(2か所)
現状DKとの仕切りは片引き戸で、旧和室との間は両引き戸。両方ドアではなく引き戸にしたいが、両引き戸の方は片引きに変更。ソフトクローズ機能付き。
④旧和室の釣り押入れ撤去
⑤LDKと洗面室との仕切り戸(片引き戸)の交換
ソフトクローズ機能はなしでもよいが、現状1800㎜高を維持したい(戸のみの交換で)。
⑥玄関、廊下、LDK天井クロスの張り替え
現状和風を洋風に。
⑦洗面室床面のクッションフロアー張り替え
現状CF張り。
⑧洗面台600㎜幅交換
⑨システムキッチン入れ替え。I型2200
現状約2500㎜流し台。人造大理石でなくてもよいが、扉タイプではなく引出しタイプ。IHクッキング、食洗機は不要。ソフトクローズ機能は欲しい。700㎜吊り棚必要。フード付き排気ファン必要。キッチンパネルはつけます。
⑩トイレドア交換
現状1800㎜高を維持したい
⑪システムバス1216サイズ導入
現状タイル張りステンレス浴槽。
⑫ガス給湯器交換
現状床置き24号オートタイプ。壁掛け型でもどちらでも安い方。20号でもよい。
⑬分電盤交換
現状は漏電遮断器なしの単相3線。主幹40Aで8系統くらい。エアコン200V1台(4.0KW)100V1台(2.4KW)。他は特に特筆すべき電気需要はありません。
⑭玄関引き戸は現状のまま
⑮トイレ内部も現状のまま
⑯階段そのもの、2階は現状のまま
以上思いつくまま書いてみました。
システムキッチン、システムバス、建具などはベーシックのグレードで結構です。特に建具は、なるべくなら現状枠のまま、建具その物のみの交換で済ませたいですが....
床下にはスタイロフォームなどの断熱材を入れたいです。
現状の見取り図と床下写真を添付します。
そのほか外壁は、モルタル仕上げ金属サイディングカバーですが、壁の内部は昔の竹土壁!です。
必要であれば現地を見ていただくことも可能です。
宜しくお願いいたします。


木造二階建て住宅床下修繕工事の価格相場

¥665,000 ~ ¥1,386,000
※価格はこの依頼での一般的な価格相場です。

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業者さんの返信

  • 2/8 8:47

      木造二階建て 基礎等のリフォームについて現地調査いたします

  • 床を水平にするには工事的に問題はありませんが、基礎の補強にはいくつかの方法があります。
    いずれも現地拝見させて頂いた上で、より良い方法を打ち合わせの上、予算との兼ね合いを考慮し、決めていくことになるかと思います。
    概算金額も現地で打ち合わせしながらご提示できることと思います。
    御見積、打ち合わせは無償ですので、お気軽にお声掛け下さい。

  • 2/9 0:08

      ありがとうございました。

  • 早速のご返答ありがとうございます。
    大変申し上げにくいのですが、
    すでに他の業者さん数社に、現地調査見積もり依頼を致しておりまして、今回は誠に申し訳ありませんが、見送らせていただきたいと存じます。
    大変失礼いたしました。

17  97%
家仲間コム登録日: 2010/05/28
  • 2/8 9:33

      木造二階建てのリフォームの件 ぜひご相談くださいませ

  • 弊社は京都で築50年から70年程の町家の耐震及び構造の補強、併せて断熱性の向上を重視し住宅改修を数多く設計、施工しております。大手メーカーの改修工事にも工事方法を提案し施工部門を請け負いしております。工事費用もお客様のご要望を最大限に活用できる費用をご提示できるかと思います。
    木材等の仕入れは材木問屋からですので良い品をお安く提供することもできます。
    是非ご検討くださいませ。

  • 2/9 0:19

      ありがとうございました

  • 早速のご返答ありがとうございます。
    申し上げにくいのですが、すでに数社の業者さんに現地調査・見積り依頼をいたしまして、今回、貴社からのご案内は、見送らせていただきたく存じます。
    大変失礼致しました。

31  89%
家仲間コム登録日: 2014/03/23
  • 2/8 17:17

      連棟の木造二階建て住宅の傾きについて

  • 回答の前に連棟という事ですが、
    何戸で、隣も同じように傾きがあるのでしょうか。
    参考にして、検討させていただきます。
    以上よろしくお願いいたします。

  • 2/8 23:20

      ありがとうございます

  • お問い合わせの件ですが、4戸の連棟式の端家になります。
    また、他3軒の傾き具合に関しては、当方が入居前のリフォームをするということで、残念ながらわかりません(しかもすぐお隣は空き家となっております)。
    写真の嵩上げは、DKの掃出し窓のところの土台であり、床面が特に傾斜している箇所は、浴室とDKの仕切り壁付近です。
    宜しくお願いいたします。

20  92%
家仲間コム登録日: 2008/05/09
  • 2/8 18:45

      木造二階建て地盤沈下の補強工事について

  • お問い合わせの件で御座いますが是非、現場を拝見させて頂きたいと存じます。写真を拝見致しますと、かなりの地盤沈下が有りますね。基礎を上げる事は出来ませんので、床板と根太を撤去し根太で水平を維持する事になります。又、基礎の大きなクラックは樹脂等で充填し、その間の基礎は補強した方が良いと思います。
    現地調査、見積りは無料で御座いますので一度お声を掛けて頂けましたら幸いです。宜しく御検討を賜りますようお願い申し上げます。

  • 2/8 23:37

      ありがとうございます

  • とりあえず基礎の修復のみでどのくらいかかるのか知りたかったので、概算の金額はわからないでしょうか。
    その金額によっては、キッチンその他のリフォーム内容・範囲を大幅に変更、再検討しなければなりません。
    条件付けして、これこれこういう箇所、内容であればこの額になりますというような感じで結構なのですが...。
    もし回答可能であればお願い致したく存じます。

  • 2/10 15:31

      基礎工事のご提案について

  • 正確な金額は現地調査のうえになりますが、2通りの方法をご提案させて頂きます。
    1)アラミド繊維を貼りつける方法
       内部よりの施工の為、場合によっては床をめくる必要が御座    います。35m* 円= 円 外周及び内部基礎
    2)炭素繊維を貼りつける方法
      外部の基礎に施工の為 モルタルに依る巾木施工が必要です。
      27m* 円= 円 (内部クラック共) 巾木モルタル刷  毛引き 23m* 円= 円  計 円(消費税別)
      宜しくご検討を賜りますようお願い申し上げます。

  • 2/10 18:25

      ありがとうございました

  • 早速のご提案、ありがとうございます。
    金額面で検討した結果、残念ながら今回は見送らせていただきたく存じます。
    ありがとうございました。

  • 2/9 13:47

      木造二階建て住宅各種リフォームの実績多数ありますのでご安心ください

  • さてお客様は今回、お住まい全体のリフォームをご検討中とのことですね。
    ご検討のリフォームは現状によっても、リフォーム工事の価格は変動してしまいます。
    そのため弊社では現地調査かヒアリング調査の上、詳細なお見積をご提示させていただいております。
    お見積りの際に、お客さまに対して各種プランや工法などについてカタログや資料、サンプルなどを見て頂きながら詳しくご説明させていただきます。
    ビバホームでは曖昧な見積りや契約によるトラブルを防止するため、弊社リフォームアドバイザーが詳細な見積書をご提出いたします。
    その後お客様にご納得いただいた上で、契約書を交わしていただいております。
    またリフォーム完了後にリフォーム保証書を発行し、リフォーム後のアフターサービスにもしっかり対応いたしますのでご安心ください。(保証内容は工事により異なります)
    茨木市は無料見積り対応エリアですので、まずはお気軽に見積りをご依頼くださいませ。
    お近くのビバホーム店舗に在籍するリフォームアドバイザーより折り返しご連絡を差し上げます。
    まずは現状の確認とご要望をお伺いして、お見積りとご提案をさせていただきたく存じます。
    ご不明点がございましたら、お気軽にお問合せください。

  • 2/10 0:15

      ありがとうございました

  • ご返答ありがとうございます。
    大変申し訳ないのですが、すでに数社に現地調査・見積り依頼しておりまして、一旦は、その結果を待ちたいと思っております。
    従って、貴社の今回の、せっかくのご提案は残念ながら見送りたいと存じます。
    大変失礼いたしました。

  • 2/10 9:20

      ご返信いただきまして誠にありがとうございます

  • ご返信いただきまして、誠にありがとうございます。
    この度はお役に立てず、申し訳ございませんでした。
    また何かございましたら、よろしくお願いいたします。
    以上、よろしくお願い申し上げます。

  • 2/9 14:14

      木造二階建て住宅リフォームの概算金額について

  • 説明文・写真等を見る限りでは、床下をのどいて
    万~ 万円位でできると思います。
    床下・基礎に関しては現地調査をしないわかりません。
    基礎等に関しては、工事の方法が沢山ありますので、建物・地盤にあった工事が必要だと思います。
    連絡を頂ければ、現地調査及び見積もりおさせていただきます。
    又建物・工事等に関してのアドバイスもさせていただきます。
    すべて無料ですので、参考になると思います。
    宜しくお願いします。

  • 2/10 0:00

      ありがとうございました

  • ご返答ありがとうございます。
    大変申し上げにくいのですが、新たに数社、現地調査・見積り依頼をしておりまして、それらの結果を見てまずは判断したいと存じます。
    従って今回は、貴社からのご案内は、一旦見送らせて頂きたいと思います。
    大変失礼致しました。

  • 2/10 18:43

      承知いたしました

  • 機会があれば、よろしくお願いします。

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